中国18岁同志男69亚洲第一页2048hd 内地房地产行业周度观察:关注物管分拆的投资机会

 中国18岁同志男69亚洲第一页2048hd     |      2020-07-01 23:40

  点评:从利润角度来看,物业管理公司占母公司利润比重普遍不大。从2017-2019年总口径净利润数据来看,除绿城服务在其上市前净利润占母公司净利润10%以上外,其余物业公司在上市前净利润占母公司净利润比重都在4%及以下,其在被分拆上市时对母公司利润变化的影响较小,因此近几年母公司净利润增速变动主要是由于行业整体增速有所调整所致,而非由于拆分物业子公司导致。

  随物业公司规模扩大与利润增长,长期利好母公司估值与市值提升。近期,世茂、金科、荣盛、合景泰富等陆续公布拟拆分物业公司预案,其中世茂、金科、合景泰富在公布分拆预案后市值有所提升,荣盛表现较不明显,与前文中观察到不同开发商市值对物业公司分拆上市的反应有所差异的现象一致。但从整体来看,物业公司优质的业务模式使得其拥有较好的现金流,在为母公司拓展融资渠道的同时,短期方面,物业公司分拆上市对部分母公司估值与市值影响虽较不明显,但仍有正面提振作用,长期来看,母公司估值与市值水平仍主要取决于行业基本面与其开发业务增速对市场预期的影响。

  数据要点:截至6月26日,本周42个主要城市新房成交面积环比上升5%,同比上升4%,2020年累计成交面积同比下降15%,一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降23%、10%及19%。本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期10.8个月,环比上升1%。本周15个主要城市二手房交易建面环比下降36%,2020年累计成交面积同比下降14%。

  【研究报告内容摘要】

  从估值及市值角度来看,部分物业公司拆分后提升母公司估值与市值。以中海物业、碧桂园服务、佳兆业美好、奥园健康、时代邻里、宝龙商业6家物业公司为研究对象,观测分拆预案发布前后母公司估值与市值水平变化:估值方面,奥园健康、时代邻里、宝龙商业分拆预案公布后,母公司估值水平出现较明显提升,而中海物业、佳兆业美好、碧桂园服务分拆预案公布后,母公司估值水平未出现明显变化,同时物业子公司分拆上市对母公司估值影响明显与否还受上市方式影响,尤其是介绍上市方式下母子公司股权独立,也导致部分物业子公司拆分时对母公司估值影响并不明显。市值方面,中海物业、时代邻里、宝龙商业在分拆预案后,母公司市值水平出现较为明显提升,而碧桂园服务、佳兆业美好、奥园健康发布分拆预案后,母公司市值水平未出现明显波动变化。

  投资建议:本周央行继续连续开展逆回购操作释放流动性,同时公布贷款市场报价利率,1年期与5年期以上LPR利率均与上次持平,但目前已处于历史低位,且近几个月来房贷利率已随LPR连续下降,有利于提振购房需求。反映到成交数据上,本周42个主要城市新房成交面积环、同比均转正,累计新房成交面积同比降幅持续收窄。低利率环境下成交面不断改善,维持行业“强于大市”评级。

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